Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (далее Сборники УПВС) содержат информацию об удельной стоимости строительства зданий в ценах на 1969 год в разрезе различных отраслей народного хозяйства. Отметим некоторые особенности применения Сборников УПВС:
- Сборники УПВС рекомендуется применять только для оценки стоимости строительства зданий, построенных до 2000 года
- Удельная расценка стоимости строительства зданий устанавливается за 1 куб.м. строительного объема зданий
- Удельная расценка стоимости строительства зданий не включает в себя НДС
- Удельная расценка стоимости строительства зданий зависит от эффекта масштаба (чем больше строительный объем здания, тем удельная расценка ниже, при прочих равных условиях)
Для целей оценки рыночной стоимости зданий административного и производственно-складского назначения, как правило, основными ценообразующими факторами выступают:
- Наличие отопления (для производственно-складских зданий)
- Материал стен и перекрытий (для производственно-складских зданий)
- Материал стен (для административно-бытовых зданий)
- Размер зданий (действие эффекта масштаба)
Информация Сборников УПВС, учитывающая отдельные специфические особенности зданий в различных отраслях народного хозяйства, для целей оценки универсальных производственно-складских и административных зданий, является избыточной. Целью данного исследования является установление эмпирических зависимостей для расчета усредненных значений УПВС универсальных административно-бытовых и производственно-складских зданий от фактора строительного объема зданий. В ходе исследования была произведена группировка зданий в зависимости от значений значимых ценообразующих факторов, для каждой из групп из Сборников УПВС подобраны подходящие аналоги. По подобранным аналогам рассчитаны формулы зависимости УПВС зданий от их строительного объема. Исходный расчетный файл размещен по данной ссылке.
В результате исследований получены следующие эмпирические зависимости для расчета усредненных значений УПВС для универсальных административно-бытовых, производственно-складских, а также сельскохозяйственных зданий.
 На основании полученных формул возможно также обосновать значения поправок на наличие отопления, на материал стен и перекрытий. Например, оценим стоимость строительства универсальных производственно-складских зданий со следующими объемно-планировочными особенностями для условий строительства в Республике Татарстан:
- Общая площадь здания: 1000 кв.м.
- Площадь застройки здания: 1200 кв.м.
- Высота здания: 6 метров
- Строительный объем здания: 7200 куб.м.
Сводный индекс изменения цен СМР для Республики Татарстан за период 01.01.1969 - 01.11.2017 г. составляет 136,123. Коэффициент учета НДС составляет 1,18.
Расчет корректирующего коэффициента на наличие отопления для производственно-складских зданий
| Показатель |
Объект №1 |
Объект №2 |
| Тип объекта недвижимости |
Производственно-складские здания отапливаемые - здания с каменными стенами и ж/б перекрытиями |
Складские здания неотапливаемые - здания с каменными стенами и ж/б перекрытиями |
| Общая площадь здания, кв.м. |
1000 |
1000 |
| Строительный объем здания, куб.м. |
7200 |
7200 |
| Формула расчета УПВС |
УПВС = 146,39 * Vстр-0,28 |
УПВС = 72,22 * Vстр-0,21 |
| Стоимость строительства 1 куб.м. здания в ценах на 1969 год., руб. |
12,17 |
11,18 |
| Индекс изменения цен СМР за период 1.01.1969 - 01.12.2017 |
136,123 |
136,123 |
| Коэффициент НДС |
1,18 |
1,18 |
| Стоимость замещения здания в ценах 01.11.2017 г. (с учетом НДС 18%), руб. |
14 074 617 |
12 929 681 |
| Удельная стоимость замещения здания, руб./кв.м. |
14 075 |
12 930 |
| Стоимостной коэффициент наличия отопления |
1,00 |
0,92 |
Расчет корректирующего коэффициента на материал стен и перекрытий для производственно-складских зданий
| Показатель |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
| Тип объекта недвижимости |
Складские здания неотапливаемые - здания с каменными стенами и ж/б перекрытиями |
Складские здания неотапливаемые - здания с каменными стенами и деревянными перекрытиями |
Складские здания неотапливаемые - здания с деревянными стенами и деревянными перекрытиями |
| Общая площадь здания, кв.м. |
1000 |
1000 |
1000 |
| Строительный объем здания, куб.м. |
7200 |
7200 |
7200 |
| Формула расчета УПВС |
УПВС = 72,22 * Vстр-0,21 |
УПВС = 26,63 * Vстр-0,11 |
УПВС = 124,84* Vстр-0,35 |
| Стоимость строительства 1 куб.м. здания в ценах на 1969 год., руб. |
11,18 |
10,02 |
5,58 |
| Индекс изменения цен СМР за период 1.01.1969 - 01.12.2017 |
136,123 |
136,123 |
136,123 |
| Коэффициент НДС |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
| Стоимость замещения здания в ценах 01.11.2017 г. (с учетом НДС 18%), руб. |
12 929 681 |
11 588 140 |
6 453 276 |
| Удельная стоимость замещения здания, руб./кв.м. |
12 930 |
11 588 |
6 453 |
| Стоимостной коэффициент материала стен и перекрытий |
1,00 |
0,90 |
0,50 |
|
