При использовании сравнительного подхода к оценке единых объектов (далее – ЕОН) торгово-офисной и производственно-складской недвижимости требуется внесение корректировки на обеспеченность аналогов земельными участками. При этом итоговая скорректированная удельная цена аналогов рассчитывается с учетом стоимости прав на занимаемый земельный участок. Скорректированную удельную цену аналогичного ЕОН с учетом корректировки на обеспеченность земельным участком можно рассчитать по формуле: 

где

Ц₁ – скорректированная удельная цена аналога, руб./кв.м.

Ц₀ – удельная цена аналога до внесения корректировки, руб./кв.м.

Dан – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта-аналога, %

Dоц – доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки, %

Относительную поправку на обеспеченность единого объекта земельным участком можно представить в виде:

Таким образом, для расчета поправки на обеспеченность земельным участком необходимо обосновать значения Dан и Dоц. Задачей настоящего исследования является выявление эмпирической формулы для расчета этих значений (для г.Казань, г.Набережные Челны, для объектов недвижимости торгово-офисного и производственно-складского назначения).

Зависимость значения доли стоимости земельного участка в ЕОН от плотности застройки

Следует различать 2 коэффициента:

Коэффициент застроенности земельного участка рассчитывается как отношение пятна застройки (площади застройки) к площади земельного участка.

Коэффициент плотности застройки земельного участка (p)  рассчитывается как отношение общей площади помещений, размещенных на участке, к площади земельного участка.

В объявлениях о продаже объектов недвижимости, как правило, есть информация об общей площади помещений и о площади земельного участка под зданием. Т.е. имеется возможность расчета плотности застройки для объектов-аналогов.

На участке могут размещаться объекты недвижимости различной этажностью, и чем выше этажность объекта, тем выше коэффициент плотности застройки. Очевидна также и закономерность, что чем выше плотность застройки земельного участка, тем ниже доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Указанная зависимость представлена на графиках:

Исходный файл с анализом рыночных данных г.Казань, на основании которого построены графики функций можно скачать по ссылке.

Исходный файл с анализом рыночных данных г.Набережные Челны, на основании которого построены графики функций можно скачать по ссылке.

Скрин-шоты объявлений по продаже земельных участков и зданий г.Казань, используемые при анализе, можно скачать по ссылке.

Скрин-шоты объявлений по продаже земельных участков и зданий г.Набережные Челны, используемые при анализе, можно скачать по ссылке.

Для расчета доли стоимости права собственности на земельный участок (D) в составе единого объекта торгово-офисной недвижимости  г.Казань используется формула:

Для расчета доли стоимости права собственности на земельный участок (D) в составе единого объекта торгово-офисной недвижимости  г.Набережные Челны используется формула:

Для расчета доли стоимости права собственности на земельный участок (D) в составе единого объекта производственно-складской недвижимости  г.Набережные Челны используется формула:

Пример 1

Условия задачи:

Допустим, оценивается 2-этажный торговый центр общей площадью помещений 400 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 700 кв.м.

В качестве аналога найдено предложение по продаже 3-этажного торгового центра общей площадью помещений 1000 кв.м. на земельном участке 800 кв.м.

Решение:

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D _оц = 0,14 * 0,57 ^-0,84 = 0,2240 или 22,40%

D _ан = 0,14 * 1,25 ^-0,84 = 0,1162 или 11,62%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в удельную цену аналогичного ЕОН, составляет:

Пример 2

Условия задачи:

Оценивается производственная база, на которой расположено 2-этажное здание АБК общей площадью 450 кв.м., производственный корпус площадью 2000 кв.м. Оцениваемая база расположена на участке площадью 1,5 га.

В качестве аналога выбрана производственная база, на которой расположен производственный корпус со встроенными в нем административными помещениями (общая площадь помещений производственно-складского назначения составляет 800 кв.м., административных площадей 150 кв.м.). База расположена на участке площадью 1 га.

Решение:

Общая площадь помещений на производственных базах:

S _оц  = 450 + 2000 = 2450 кв.м.

S _ан  = 800 + 150 = 950 кв.м.

Коэффициенты плотности застройки объекта оценки и объекта-аналога:

Доля стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки и объекта-аналога:

D _оц = 0,032 * 0,16 ^-0,82 = 0,1443 или 14,43%

D _ан = 0,032 * 0,10 ^-0,82  = 0,2124 или 21,24%

Поправка на обеспеченность земельным участком, вносимая в удельную цену аналогичного ЕОН, составляет: