Полная версия статьи

Ссылка на расчетный файл MS Excel (с программой для расчета рыночной стоимости сельхозземель) находится тут.

Скрин-шоты объявлений, использующихся в анализе приведены тут.

Приведем краткую аннотацию, раскрывающую основные моменты статьи.

В ходе построения статистических моделей территория Республики Татарстан была разделена на 2 кластера: 1) Земельные участки в Казанской агломерации 2) Земельные участки на остальной территории Республики Татарстан. 

Цены земельных участков сельхозназначения, расположенных в Казанской агломерации, не имеют зависимости от выбранных факторов кластеризации. Т.е. ценность сельхозземель в районах, расположенных вокруг столицы Татарстана (Арский, Атнинский, Верхнеуслонский, Высокогорский, Зеленодольский, Лаишевский, Пестречинский район) определяется не факторами развития сельского хозяйства, а их рекреационным потенциалом, возможностью перевода в земли поселений, возможностью использования в коммерческих целях. Выявить статистической связи между ценой участков в Казанской агломерации и факторами кластеризации не удалось. Цены земельных участков сельхозназначения, расположенных в Казанской агломерации, максимальные по Татарстану. По состоянию на май 2016 г. средние цены сельхозземель (площадью 10 га), в Казанской агломерации следующие:

Средние цены земельных участков сельхозназначения в Казанской агломерации*

по состоянию на май 2016 г.

* По Атнинскому району не удалось выявить аналогов 

Для остальной территории Республики Татарстан была построена статистическая модель оценки удельных цен предложений земельных участков сельхозназначения в зависимости от выбранных факторов кластеризации:

X1 - численность населения сельского поселения (сельское население) по состоянию на 01.01.2016, чел.

X2 - расстояние от административного центра сельского поселения до локального центра (метка, приписываемая данному фактору X2* = 240 - X2 + 14)

X3 - место района в рейтинге Минсельхоз РТ по сельскому хозяйству (метка, приписываемая фактору X3* = 43 - X3 + 2)

Статистическая модель оценки удельных цен предложений земельных участков сельхозназначения на остальной территории РТ (кроме Казанской агломерации):

УЦ_ЗУ = 0,15532 * X1^0,25907 * X2^0,15306 * X3^0,49788

Максимальная средняя цена земельных участков сельхозназначения на остальной территории республики (за исключением Казанской агломерации) зафиксирована в Тукаевском муниципальном районе (15,16 руб./кв.м.), минимальная цена - в Черемшанском муниципальном районе (2,50 руб./кв.м.).

Средние цены земельных участков сельхозназначения на остальной территории Республики Татарстан (за исключением Казанской агломерации)

по состоянию на май 2016 г.

В  таблицах и на рисунке приведены средние цены земельных участков сельхозназначения в разрезе муниципальных районов.

Средние цены земель сельхозназначения в разрезе каждого отдельно взятого сельского поселения приводятся в полной версии статьи. Используя файл MS Excel можно оценить рыночную стоимость конкретного оцениваемого земельного участка (качать тут).

Статистическая модель к оценке цены предложения земельных участков сельхозназначения учитывает факторы стоимости, относящиеся к месторасположению земельного участка (численность населения, расстояние до локального центра, рейтинг района по сельскому хозяйству). Таким образом, статистическая модель может быть использована при определении корректировок на месторасположение к ценам аналогов в методе сравнения продаж. 

Для оценки конкретного земельного участка предусмотрено внесение дополнительных корректировок модельной цены.

1) Скидка на торг

Статистическая модель предназначена для оценки удельных цен предложений земельных участков сельхозназначения (кроме ЗУ в Казанской агломерации). Среднее значение скидки на торг к ценам предложения земельных участков сельхозназначения принимается согласно данным, размещенным на сайте «Оценщики и эксперты» http://ocenschiki-i-eksperty.ru. Среднее значение скидки на торг за период 2 квартал 2014 г. – 2 квартал 2016 года составляет 14,44% (округленно 14%) 

2) Корректировка на эффект масштаба (размер земельного участка)

Статистическая модель предназначена для оценки удельных цен предложения эталонных земельных участков площадью 10 га. Если оцениваемый участок имеет отличия от эталонного участка по величине общей площади, то цена эталонного участка должна быть скорректирована с учетом поправки на эффект масштаба по формуле:

Ks = (Sоц / Sэт) ^-0,10

Sоц - площадь оцениваемого земельного участка, кв.м.

Sэт - площадь эталонного земельного участка В данном случае Sэт = 10 га = 100 000 кв.м.

3) Корректировка на близость рекреационных ресурсов

Рекреационные ресурсы – природные культурно-исторические комплексы и их элементы, способствующие восстановлению и развитию физических и духовных сил человека, его трудоспособности и здоровья. Перечень рекреационных ресурсов: река Волга, река Кама, заповедники, минеральные воды, исторические памятники и проч. Земельные участки сельхозназначения, вблизи которых имеются рекреационные ресурсы, стоят в 3-4 раза дороже аналогичных земельных участков без рекреационных ресурсов.

4) Корректировка на возможность перевода в иные категории земель (ИЖС, коммерческое назначение)

Расположение земельного участка вблизи 1-й линии крупных автотранспортных магистралей позволяет использовать его для коммерческих целей (АЗС, придорожный сервис, склад, отель, магазин и проч.). Расположение земельного участка вблизи границ населенного пункта позволяет переводить его в земли населенных пунктов (если это предусмотрено генпланом поселения). Земельные участки, обладающими перечисленными преимуществами, стоят в среднем в 2 раза дороже аналогичных участков без указанных преимуществ 

5) Корректировка на наличие межевания

Межеванные земли предлагаются к продаже по более высокой цене, чем земли не прошедшие процесс межевания. Разница между землями сельскохозяйственного назначения прошедшими процесс межевания, и не размежеванными землями в среднем составляет 66%.

Если оценивается земельный пай (неразмежеванный земельный участок), то к цене эталонного земельного участка, рассчитанного по статистической модели, применяется корректировка: 1 / 1,66 = 0,60