Метод распределения к оценке рыночной стоимости земельного участка реализуется с использованием формулы: 

РСзу = РСеон * Дз

где:

РСзу – рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб.;

Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Условия применения метода распределения:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Таким образом, основной задачей при оценке рыночной стоимости земельного участка методом распределения является определение значения Дз (доли стоимости ЗУ в ЕОН). Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных результатов. 

Однако для таких типовых объектов, как дачи, данный метод дает приемлемые результаты, т.к.:

• Застройка садовых участков довольно однородна: кирпичные или деревянные садовые домики, 1 этажные с мансардой. Как правило, имеется баня.
• Плотность застройки относительно однородна
• Участки под садоводство обеспечены инженерными сетями электро- и водоснабжения. Газоснабжение и канализация отсутствуют.

Доля стоимости земельного участка для ведения садоводства в стоимости единого объекта недвижимости – дачи

Исследование значения доли ЗУ в  ЕОН проводилось для садовых участков, расположенных в пригороде г.Набережные Челны, по состоянию на сентябрь 2015 г. В ходе исследования использовался сервер недвижимости г.Набережные Челны www.zakamned.ru. Файл в формате MS Excel, содержащий все проведенные расчеты и скрин-шоты страниц сайта zakamned.ru, можно скачать по ссылке.

В результате исследования определены средние значения доли стоимости садовых ЗУ в стоимости ЕОН – дач в пригороде г.Набережные Челны. Данные отсортированы по мере убывания удельной стоимости земельных участков.

Таблица 1

Удельные цены предложения дач и садовых участков в г.Набережные Челны и Тукаевском районе РТ по состоянию на сентябрь 2015 г.

Удельные цены (руб за 1 кв.м.) незастроенных садовых участков в Тукаевском районе отмечены на карте:

Пример расчета рыночной стоимости садового участка

Допустим требуется оценить рыночную стоимость земельного участка для ведения садоводства в садовом обществе «Заря» площадью 600 кв.м.

1 этап. Расчет средней удельной цены предложения по аналогичным улучшенным земельным участкам

Согласно таблице 1, п.10, при оценке участка в с/о «Заря» аналоги с сопоставимым уровнем цен можно подобрать в садовых обществах «Гидростроитель», «Энергетик», «Бережок», «Силикатчик», «Любитель природы», «Виктория», «Ивушка», «Прикамье», «Алма», «Рассвет».

Средний уровень цен на застроенные земельные участки в этих обществах составляет 668 руб./кв.м (см. таблицу 1). Подберем аналоги по продаже застроенных участков, площадью близких к оцениваемому (600 кв.м.), с незначительным отклонением от среднего уровня цен.

Среднее значение удельной цены предложения по аналогичным улучшенным земельным участкам составляет 727 руб./кв.м.

2 этап. Расчет удельной цены предложения оцениваемого незастроенного земельного участка.

Согласно таблице 1, п.10, доля стоимости земельного участка в ЕОН составляет 30%.

Т.е. удельная цена оцениваемого незастроенного земельного участка составляет:

727 * 30% = 218 руб./кв.м.

3 этап. Расчет рыночной стоимости оцениваемого незастроенного земельного участка

Поскольку в расчетах используются цены предложений, к ним требуется применить дополнительную корректировку – скидку на торг.

Скидки на торг к ценам предложения по продаже земельных участков для ведения садоводства сопоставимы со скидками для земельных участков сельхозназначения. Значение скидок на торг к ценам предложения земельных участков сельхозназначения составляет 10-15% (см. табл.2)

Таблица 2

Источник данных: Профессиональная сеть "Оценщики и эксперты" /http://ocenschiki-i-eksperty.ru/

Примем к расчету 15%-ное значение скидки.

УРС = 218 * (1 – 0,15) = 185 руб./кв.м.

Рыночная стоимость оцениваемого незастроенного садового участка:

РС = 185 * 600 = 111 000 руб.