Валовый рентный мультипликатор для торгово-офисной недвижимости г.Екатеринбург

Валовой рентный мультипликатор (сокращенно ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта (по смыслу напоминает период окупаемости объекта недвижимости, измеренный в годах). Валовый доход объекта недвижимости определяется как годовой общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов (к расчету принимаются потенциально возможные поступления арендной платы, без учета платежей за коммунальные и эксплуатационные услуги).

В ходе анализа цен продажи и арендных ставок объектов торгово-офисной недвижимости г.Екатеринбург были установлены значения ВРМ:

СТРИТ-РИТЕЙЛ. Диапазон значений валовых рентных мультипликаторов для помещений формата «стрит-ритейл» в г.Екатеринбург по состоянию на декабрь 2021 г. составляет: от 7,0 до 13,3

Набольшее количество наблюдений (46% от выборки) относится к диапазону: от 9 до 10,9

Среднее значение ВРМ по выборке составляет 10,0, медианное значение 9,8.

ПОМЕЩЕНИЯ В ТОРГОВО-ОФИСНЫХ ЗДАНИЯХ. Диапазон значений валовых рентных мультипликаторов для помещений в торгово-офисных зданиях в г.Екатеринбург по состоянию на декабрь 2021 г. составляет:от 8,8 до 11,4

Среднее значение ВРМ по выборке составляет 9,8, медианное значение 9,9.

ВЫВОД. Получены сопоставимые средние и медианные значения показателей ВРМ для помещений «стрит-ритейл» и помещений в торгово-офисных зданиях,  которые составляют от 9,8 до 10,0. 

В расчетах рыночной стоимости объектов недвижимости торгово-офисного назначения в г.Екатеринбург применяется значение ВРМ = 9,9.

Оценочные зоны г.Екатеринбург

Уральская палата недвижимости (УПН) проводит оценочное зонирование районов города по различным ценовым поясам в зависимости от средних цен жилой недвижимости (квартир). Состав ценовых поясов может служить схемой для анализа рынка недвижимости. Однако следует понимать, что ценообразование для коммерческой недвижимости отличается от жилой недвижимости, и отнесение к тому или иному ценовому поясу не всегда свидетельствует об уровне цен коммерческой недвижимости в данном районе.

Анализ привлекательности тех или иных районов города осуществлен путем сравнения медианного уровня арендных ставок объектов коммерческой недвижимости (офисных помещений в офисных зданиях различных классов; помещений свободного назначения формата «стрит-ритейл») по отношению к Центральному микрорайону.

Таблица 1. Стоимостные коэффициенты районов месторасположения для офисных помещений в бизнес-центрах и административных зданиях г.Екатеринбург

Таблица 2. Стоимостные коэффициенты районов месторасположения для торговых помещений и ПСН в торгово-офисных зданиях, жилых домах и торговых центрах