Полная версия статьи
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) рассчитываются как отношение продажной цены объекта недвижимости к потенциальному валовому доходу (ПВД). В следующей таблице приведены средние значения ВРМ для объектов недвижимости Республики Татарстан, полученные путем обработки массива рыночной информации (по состоянию на февраль-март 2015 г.).
Скрин-шоты объявлений, используемых при анализе, можно скачать по ссылке (размер файла 47,2 мб)
Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ)
| Населенный пункт |
Отдельно-стоящие здания торгово-офисного назначения |
Встроенные торгово-офисные помещения |
Встроенные офисные помещения |
Производственно-складские здания |
| в нежилых зданиях ТЦ, ТОЦ, ТД и проч. |
в жилых зданиях (стрит-ритейл) |
в адми-нистративных (офисных) зданиях |
| Казань |
7,9 |
8,5 |
9,6 |
10,3 |
15,4 |
| Альметьевск |
7,5 |
7,7 |
9,2 |
9,7 |
8,4 |
| Наб.Челны |
7,4 |
7,5 |
9,4 |
9,6 |
8,4 |
| Нижнекамск |
7,4 |
7,5 |
7,6 |
8,0 |
8,4 |
| Зеленодольск, Бугульма, Лениногорск, Елабуга, Чистополь (60-100 тыс.чел.) |
7,2 |
7,6*
8,1**
|
9,1*
9,6**
|
9,6*
10,1**
|
8,4 |
| Заинск, Азнакаево, Нурлат, Бавлы, Менделеевск и проч. (менее 60 тыс.чел.) |
5,1 |
5,2 |
6,5 |
6,6 |
8,4
|
* г. Зеленодольск ** г. Бугульма, г. Лениногорск
Ставка капитализации объекта недвижимости – коэффициент, показывающий отношение чистого операционного дохода (ЧОД) к цене продажи (ЦП) объекта недвижимости.
ЧОД = ПВД - НЗ - ОР
НЗ - потери от недозагрузки помещений
ОР - операционные расходы от эксплуатации объекта недвижимости (текущий ремонт помещений, налог на недвижимость, налог на землю, платежи по страхованию объекта, расходы на управление объектом недвижимости)
Расчет ставок капитализации для объектов недвижимости зависит от исходной предпосылки о величине среднерыночного процента потерь от недозагрузки помещений (НЗ) и операционных расходов (ОР) в составе ПВД. Чем выше процент НЗ+ОР, тем ниже расчетное значение ставки капитализации объекта недвижимости (например, согласно "Справочника оценщика недвижимости 2012. Лейфер Л.А." среднерыночное значение ОР+НЗ составляет 30% от ПВД).
При оценке конкретного объекта недвижимости значение доли ОР+НЗ в составе ПВД может быть как выше среднерыночного значения (т.е. объект оценки используется неэффективно, стоимость объекта снижается), так и ниже среднерыночного значения (эффективность использования объекта оценки лучше чем в среднем по рынку). Ставка капитализации для оцениваемого объекта при этом рассчитывается исходя из среднерыночного значения процента ОР+НЗ.
Файл для расчета ставок капитализации для каждого конкретного значения % НЗ+ОР можно скачать по ссылке. В данном расчетном файле при подстановке среднерыночного значения процента НЗ+ОР автоматически пересчитываются ставки капитализации и строятся гистограммы.
Цветом в таблицах выделены значения ставок капитализации, соответствующие среднерыночному значению НЗ+ОР = 30% от ПВД.
Ставки капитализации для объектов формата "стрит-ритейл"
| Среднерыночный% НЗ+ОР |
Казань |
Альметьевск |
Наб.Челны |
Нижнекамск |
Зеленодольск |
Бугульма, Лениногорск |
| 10% |
9,9% |
10,1% |
10,2% |
12,3% |
10,4% |
9,6% |
| 15% |
9,4% |
9,5% |
9,6% |
11,7% |
9,8% |
9,1% |
| 20% |
8,8% |
9,0% |
9,1% |
11,0% |
9,2% |
8,5% |
| 25% |
8,3% |
8,4% |
8,5% |
10,3% |
8,7% |
8,0% |
| 30% |
7,7% |
7,9% |
7,9% |
9,6% |
8,1% |
7,4% |
| 35% |
7,2% |
7,3% |
7,4% |
8,9% |
7,5% |
6,9% |
| 40% |
6,6% |
6,8% |
6,8% |
8,2% |
6,9% |
6,4% |
| 45% |
6,1% |
6,2% |
6,2% |
7,5% |
6,3% |
5,9% |
| 50% |
5,5% |
5,6% |
5,7% |
6,9% |
5,8% |
5,3% |
Ставки капитализации для встроенных торгово-офисных помещений в нежилых зданиях ТЦ, ТОЦ, ТД и проч.
| Среднерыночный % НЗ+ОР |
Казань |
Альметьевск |
Наб.Челны, Нижнекамск |
Зеленодольск, Бугульма, Лениногорск, Елабуга, Чистополь |
| 10% |
11,3% |
11,5% |
12,1% |
13,0% |
| 15% |
10,7% |
10,8% |
11,4% |
12,3% |
| 20% |
10,0% |
10,2% |
10,8% |
11,5% |
| 25% |
9,4% |
9,5% |
10,1% |
10,8% |
| 30% |
8,8% |
9,0% |
9,4% |
10,1% |
| 35% |
8,1% |
8,2% |
8,7% |
9,3% |
| 40% |
7,5% |
7,7% |
8,1% |
8,6% |
| 45% |
6,9% |
7,0% |
7,4% |
7,9% |
| 50% |
6,3% |
6,4% |
6,7% |
7,1% |
Ставки капитализации для встроенных офисных помещений в административных (офисных) зданиях
|
Среднерыночный % НЗ+ОР
|
Казань |
Альметьевск |
Наб.Челны, Нижнекамск |
| 10% |
9,0% |
9,2% |
9,6% |
| 15% |
8,5% |
8,6% |
9,1% |
| 20% |
8,0% |
8,2% |
8,6% |
| 25% |
7,5% |
7,6% |
8,0% |
| 30% |
7,0% |
7,2% |
7,5% |
| 35% |
6,5% |
6,6% |
7,0% |
| 40% |
6,0% |
6,2% |
6,4% |
| 45% |
5,5% |
5,6% |
5,9% |
| 50% |
5,0% |
5,1% |
5,3% |
Ставки капитализации для отдельно-стоящих зданий торгово-офисного назначения
| Среднерыночный % НЗ+ОР |
Казань |
Альметьевск |
Наб.Челны, Нижнекамск |
Зеленодольск, Бугульма, Лениногорск, Елабуга, Чистополь |
Заинск, Азнакаево, Нурлат, Бавлы, Менделеевск и проч. |
| 10% |
11,7% |
11,9% |
12,4% |
13,3% |
18,6% |
| 15% |
11,1% |
11,2% |
11,7% |
12,6% |
17,6% |
| 20% |
10,4% |
10,6% |
11,0% |
11,8% |
16,5% |
| 25% |
9,8% |
9,9% |
10,4% |
11,1% |
15,5% |
| 30% |
9,1% |
9,3% |
9,7% |
10,4% |
14,5% |
| 35% |
8,5% |
8,6% |
9,0% |
9,6% |
13,4% |
| 40% |
7,8% |
8,0% |
8,3% |
8,9% |
12,4% |
| 45% |
7,2% |
7,3% |
7,6% |
8,2% |
11,4% |
| 50% |
6,5% |
6,6% |
6,9% |
7,4% |
10,3% |
Ставки капитализации для отдельно-стоящих зданий производственно-складского назначения
| Среднерыночный % НЗ+ОР |
Казань |
Остальные н.п. Татарстана |
| 10% |
8,6% |
11,7% |
| 15% |
8,1% |
11,0% |
| 20% |
7,6% |
10,4% |
| 25% |
7,2% |
9,7% |
| 30% |
6,7% |
9,1% |
| 35% |
6,2% |
8,4% |
| 40% |
5,7% |
7,8% |
| 45% |
5,2% |
7,1% |
| 50% |
4,8% |
6,5% |
|
