Главная » Файлы » Оценка нежилой недвижимости
Корректировки к ставкам аренды объектов недвижимости
2015-05-05, 1:52 PM

Скидки на торг к ставкам аренды

Тип объекта недвижимости Источник №1 Источник №2 Источник №3 Источник №4
Торговая 5-10% 7% 2-6% 11-13%
Офисная 5-7% 7% 2-6% 12-14%
Производственно-складская 5-12% 9% 4-8% 11-13%

Источник №1: "Электронный справочник оценщика" http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups

Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж. Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4

Источник №3: Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг А.А. Марчук, «Вопросы оценки», 11.01.2007 // http://www.rusvs.ru/articles/302.shtml

Источник №4: Скидки на торг: реалии кризиса А.А. Марчук,  Е.А. Бутова,  www. Appraiser.ru, 23.03.2009 // http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml  

 

Поправки на красную линию 

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

 

Поправки на этаж к ставкам аренды

относительно объектов на 1 этаже
Объекты недвижимости Источник №1 Источник №2 Источник №3 Среднее
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
подвальный этаж 0,80 0,75 0,56-0,63 0,71
цокольный этаж 0,88 0,84 0,78-0,81 0,84
2 этаж и выше 0,88 0,85 0,74-0,87 0,85
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
подвальный этаж 0,81 0,75 0,70-0,71 0,76
цокольный этаж 0,89 0,84 0,87-0,93 0,88
2 этаж и выше 0,93 0,85 0,73-0,96 0,88
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
подвальный этаж 0,85 0,82 0,88-0,89 0,85
цокольный этаж 0,90 0,87 0,95-0,96 0,91
2 этаж и выше 0,91 0,85 0,78-0,90 0,87

Источник №1: Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012.  Лейфер Л.А.

Источник №3: Модель аренды I квартал 2015 года. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» // http://www.guion.spb.ru/scientific_and_methodical_work/reviews/

 

Поправки на наличие отдельного входа

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

 

Поправки на эффект масштаба 

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

 

Поправки на отделку помещений к ставкам аренды

Отделка Торговая Офисная Складская
Евростандарт 1,12 1,11 1,06
Отличное 1,04 1,07 1,04
Нормальное 1,00 1,00 1,00
Удовлетворительное 0,94 0,95 0,86
Неудовлетворительное 0,89 0,91 0,73

Источник:  Модель аренды I квартал 2015 года. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Евростандарт - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Неудовлетворительное - помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки

Поправки на наличие инженерных коммуникаций 

переход от ставок аренды объектов, обеспеченных коммуникациями, к ставкам аренды объектов без коммуникаций
Инженерные коммуникации Источник №1 Источник №2 Среднее
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
электроснабжение 0,90 0,87 0,88
водоснабжение 0,80 0,91 0,86
отопление 0,70 0,85 0,78
канализация 0,80   0,80
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
электроснабжение 0,90 0,86 0,88
водоснабжение 0,80 0,90 0,85
отопление 0,60 0,84 0,72
канализация 0,80   0,80
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
электроснабжение 0,98   0,98
водоснабжение 0,87   0,87
отопление 0,87 0,85 0,86
канализация 0,99   0,99

Источник №1: Модель аренды I квартал 2015 года.  Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru

Источник №2: Электронный справочник оценщика

Поправки на наличие и тип парковки

Такие же значения корректировок, как к ценам продажи объектов недвижимости

Категория: Оценка нежилой недвижимости | Добавил: Alex
Просмотров: 6952 | Загрузок: 0 | Рейтинг: 4.3/3
Всего комментариев: 0
Войдите:
avatar