Скачать раздел "Описание ценообразующих факторов" для вставки в Отчет об оценке коммерческой и производственно-складской недвижимости
Скидки на торг к ценам продажи
| Тип объекта недвижимости |
Источник №1 |
Источник №2 |
Источник №3 |
Источник №4 |
| Торговая |
8-10% |
9% |
3-7% |
13-15% |
| Офисная |
9-10% |
9% |
3-7% |
13-15% |
| Производственно-складская |
10-15% |
13% |
5-9% |
13-15% |
| Сельхозпостройки |
|
18% |
|
|
| Базы отдыха |
|
15% |
|
|
| Зем. участки под ИЖС |
|
9% |
3-7% |
13-15% |
| Зем. участки под многоэтажное жилищное строительство |
5-10% |
9% |
3-7% |
13-15% |
| Зем. участки под коммерческие объекты |
9-11% |
10% |
3-7% |
13-15% |
| Зем. участки под пром. объекты |
8-12% |
13% |
3-7% |
13-15% |
| Зем. участки с/х назначения |
10-15% |
17% |
|
|
| Стандартные квартиры |
|
4% |
2-6% |
9-11% |
| Элитные квартиры |
|
6% |
2-6% |
9-11% |
| Жилые дома |
|
8% |
2-6% |
9-11% |
Источник №1: "Электронный справочник оценщика" http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups
Источник №2: «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Ниж. Новгород, 2012. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. ISBN 978-5-901956-56-4
Источник №3: Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг А.А. Марчук, «Вопросы оценки», 11.01.2007 // http://www.rusvs.ru/articles/302.shtml
Источник №4: Скидки на торг: реалии кризиса А.А. Марчук, Е.А. Бутова, www. Appraiser.ru, 23.03.2009 // http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml
Поправки на красную линию
от цен объектов, расположенных на 1-й линии, к ценам объектов на 2-й линии
| Тип объекта недвижимости |
Источник №1 |
Источник №2 |
Среднее |
| Торговая |
0,86 |
0,79 |
0,82 |
| Офисная |
0,91 |
0,79 |
0,85 |
| Производственно-складская |
0,95 |
0,88 |
0,91 |
| Зем. участки под коммерческие объекты |
|
0,76 |
0,76 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А
Поправки на этаж к ценам продажи
относительно объектов на 1 этаже
| Объекты недвижимости |
Источник №1 |
Источник №2 |
Источник №3 |
Среднее |
| ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ |
| подвальный этаж |
0,80 |
0,74 |
0,56-0,66 |
0,72 |
| цокольный этаж |
0,88 |
0,84 |
0,83-0,85 |
0,85 |
| 2 этаж и выше |
0,88 |
0,85 |
0,82-0,89 |
0,86 |
| ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ |
| подвальный этаж |
0,81 |
0,74 |
0,54-0,56 |
0,70 |
| цокольный этаж |
0,89 |
0,84 |
0,66-0,71 |
0,80 |
| 2 этаж и выше |
0,93 |
0,85 |
0,82-0,98 |
0,88 |
| ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ |
| подвальный этаж |
0,85 |
0,81 |
0,54-0,57 |
0,76 |
| цокольный этаж |
0,90 |
0,87 |
0,85-0,86 |
0,88 |
| 2 этаж и выше |
0,91 |
0,85 |
0,79-0,98 |
0,89 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.
Источник №3: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Поправки на наличие отдельного входа
переход от цен объектов с отдельным входом к ценам объектов без отдельного входа
| Тип объекта недвижимости |
Источник №1 |
Источник №2 |
Среднее |
| Торговая |
0,89 |
0,85 |
0,87 |
| Офисная |
0,92 |
0,85 |
0,88 |
| Производственно-складская |
0,91 |
|
0,91 |
Источник №1: Электронный справочник оценщика
Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А.
Поправки на эффект масштаба
эффект масштаба к ценам зем. участков
| Площадь ЗУ, га |
Коэф. |
| мин |
макс |
среднее |
|
| 0,1 |
0,5 |
0,3 |
1,0000 |
| 0,5 |
1 |
0,8 |
0,9035 |
| 1 |
5 |
3,0 |
0,8335 |
| 5 |
10 |
7,5 |
0,7465 |
| 10 |
25 |
17,5 |
0,6860 |
| 25 |
50 |
37,5 |
0,6474 |
| 50 |
100 |
75 |
0,5700 |
эффект масштаба к ценам торговой недвижимости
| площадь, кв.м. |
Коэф. |
| мин |
макс |
среднее |
|
| 10 |
100 |
55 |
1,0000 |
| 100 |
500 |
300 |
0,9124 |
| 500 |
2500 |
1500 |
0,8476 |
| 2500 |
5000 |
3750 |
0,7643 |
| 5000 |
20000 |
12500 |
0,7062 |
эффект масштаба к ценам офисной недвижимости
| площадь, кв.м. |
Коэф. |
| мин |
макс |
среднее |
|
| 10 |
100 |
55 |
1,0000 |
| 100 |
500 |
300 |
0,9225 |
| 500 |
2500 |
1500 |
0,8733 |
| 2500 |
5000 |
3750 |
0,8167 |
| 5000 |
20000 |
12500 |
0,7561 |
эффект масштаба к ценам производственно-складской недвижимости
| площадь, кв.м. |
Коэф. |
| мин |
макс |
среднее |
|
| 10 |
100 |
55 |
1,0000 |
| 100 |
500 |
300 |
0,9450 |
| 500 |
2500 |
1500 |
0,8904 |
| 2500 |
5000 |
3750 |
0,8190 |
| 5000 |
20000 |
12500 |
0,7596 |
Источник: Электронный справочник оценщика
Поправка на эффект масштаба к ценам аналогов рассчитывается по формуле:
Sоц, Sан - площадь оцениваемого объекта и объекта-аналога
n - коэффициент торможения
n = -0,10 для зем. участков
n = -0,06 для торговой недвижимости
n = -0,05 для офисной недвижимости
n = -0,05 для производственно-складской недвижимости
Поправки на отделку помещений к ценам продажи
| отделка |
Торговая |
Офисная |
Складская |
| Евростандарт |
1,11 |
1,11 |
1,23 |
| Отличное |
1,08 |
1,09 |
1,04 |
| Нормальное |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
| Удовлетворительное |
0,92 |
0,90 |
0,91 |
| Неудовлетворительное |
0,91 |
0,89 |
0,86 |
Источник: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Поправки на наличие инженерных коммуникаций
переход от цен участков без коммуникаций к ценам участков с коммуникациями
| Зем.участок |
Водоснабжение |
Газоснабжение |
Электроснабжение |
| многоэтажная жилая застройка |
12,82% |
|
12,95% |
| ИЖС |
11,46% |
|
|
| садоводство |
9,54% |
23,04% |
14,18% |
| коммерческая застройка |
11,25% |
|
12,56% |
| промышленная застройка |
9,04% |
12,94% |
|
| сельхозназначения |
8,95% |
|
5,53% |
Источник: Электронный справочник оценщика
переход от цен объектов, обеспеченных коммуникациями, к ценам объектов без коммуникаций
| Инженерные коммуникации |
Источник №1 |
Источник №2 |
Среднее |
| ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ |
| электроснабжение |
0,90 |
0,87 |
0,88 |
| водоснабжение |
0,80 |
0,91 |
0,86 |
| отопление |
0,70 |
0,85 |
0,78 |
| канализация |
0,80 |
|
0,80 |
| ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ |
| электроснабжение |
0,90 |
0,86 |
0,88 |
| водоснабжение |
0,80 |
0,90 |
0,85 |
| отопление |
0,60 |
0,84 |
0,72 |
| канализация |
0,80 |
|
0,80 |
| СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ |
| электроснабжение |
0,80 |
|
0,80 |
| водоснабжение |
0,84 |
|
0,84 |
| отопление |
0,83 |
0,85 |
0,84 |
| канализация |
0,89 |
|
0,89 |
Источник №1: Модель стоимости права собственности IV кв. 2014 г. Санкт-Петербургское ГУП «ГУИОН» // www.guion.spb.ru
Источник №2: Электронный справочник оценщика
Поправки на наличие и тип парковки
| Тип парковки |
Описание |
коэф. |
| Организованная |
вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки авто |
1,10 |
| Наружная |
вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м |
1,05 |
| Внутренняя |
стоянка за воротами предприятия (на внутренней территории), либо парковка затруднена |
1,00 |
|
0
