| Главная » Файлы » Оценка жилой недвижимости |
| [ Скачать с сервера (161.6 Kb) ] | 2015-11-13, 5:49 PM | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
В ходе анализа цен жилой недвижимости г.Набережные Челны использовались объявления по продаже квартир, размещенные на сайте www.zakamned.ru (по состоянию на 14.12.2015 г.) Исходный файл MS Excel, содержащий базу данных по продажам объектов недвижимости и все выполненные расчеты, можно скачать по ссылке. База продаж жилой недвижимости (квартир, комнат), размещенная на сайте www.zakamned.ru по состоянию на 14 декабря 2015 г., содержит 8203 объявлений, из них 4925 были использованы в ходе анализа рынка (60% от общего числа), Из числа отобранных для анализа объявлений наибольшее число предложений по продаже квартир приходится на Новый Город – 3381 объявлений (почти 70% всех объявлений).
Число ценообразующих характеристик для жилой недвижимости весьма велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Для жилой недвижимости можно выделить следующие значимые факторы стоимости:
Месторасположение
География челнинских просторов проста донельзя – город делится на четыре части: Сидоровка, ГЭС, ЗЯБ и Новый город. Все четко и понятно.
Самым престижным районом города Набережные Челны является Новый Город, где расположены наиболее значимые городские объекты. В целом по Новому Городу цены на квартиры одинаковы. Цены жилой недвижимости в Новом Городе максимальные по городу. Далее по престижности следуют пос. ЗЯБ и пос. ГЭС. Социальная инфраструктура (объекты развлечений и отдыха, административные органы и проч.), в этих районах развита в гораздо меньшей степени, чем в Новом Городе. Преимущественно эти районы являются спальными. Цены жилой недвижимости в пос. ГЭС и ЗЯБ несколько ниже, чем в Новом Городе. По ценам на жилую недвижимость пос. ГЭС и пос. ЗЯБ практически равнозначны между собой. Наименее привлекательным по месторасположению является поселок Сидоровка. Находится около железнодорожной станции, вблизи от федеральной трассы М-7 (негатив: шум, загазованность). Среди других районов города Сидоровка считается самым криминогенным районом. Транспортная доступность отдельных кварталов Сидоровки плохая - значительная удаленность от остановок общественного транспорта. Цены на жилую недвижимость в пос. Сидоровка самые низкие по городу. Стоимостные коэффициенты привлекательности месторасположения районов города Набережные Челны относительно уровня цен Нового Города
Тип здания и год постройки
Набережные Челны - уникальный в своём роде город, практически заново возведенный в 1970-1980-х годах. Учитывая короткий срок строительства города, просто невозможно было создать уникальную, самобытную архитектуру. Поэтому город в значительной степени застроен типовыми многоэтажными домами. Датой второго рождения Набережных Челнов можно считать 1964 год, когда в городе на Каме было создано Управление строительства «Камгэсэнергострой» в связи со строительством Нижнекамской ГЭС и первых заводов. С этого момента город начал обретать новое архитектурное лицо. Ввиду принятия решения о расположении в городе нового крупнейшего в стране завода грузовиков КамАЗ и других производств, в 1972 году был разработан генеральный план застройки Набережных Челнов, разработчиком которого выступил ЦНИИЭП-жилища. Застройка проектировалась московским проектным институтом по градостроительству. В 2000-х годах началось оживление производств и новое развитие города. Появляются новые здания и целые микрорайоны — Радужный, Яшьлек, Замелекесье и т.д. В 2006 году принят новый генплан города (разработчик — «Татинвестгражданпроект»). Стоимостные коэффициенты года постройки жилого дома относительно уровня цен домов, построенных в 1970-1980-е годы
Для 5-этажных хрущевок не выявлено влияния фактора «материал стен» (панель, кирпич) на стоимость квартир. В 2000-е годы в городе получило развитие кирпичное домостроение (смешанные стены – пенобетонные блоки с облицовкой кирпичом). Кирпичные современные дома являются более теплыми и долговечными (нормативный срок службы современного кирпичного дома составляет 150 лет, крупнопанельного – 125 лет). Таким образом, квартиры в кирпичных современных домах ценятся выше. Стоимостные коэффициенты по фактору «материал стен» относительно уровня цен крупнопанельных домов
Тип объекта недвижимости (число комнат, общая площадь)
Исследования на предмет оценки влияния числа комнат и общей площади на цены квартир не проводилось, поскольку рынок жилой недвижимости является развитым и всегда имеется возможность подобрать аналоги, сопоставимые по числу комнат и по общей площади. Для малосемеек одним из важнейших ценообразующих факторов является общее число смежных комнат в квартире (чем больше смежных комнат, тем комната в малосемейке ниже ценится). Стоимостные коэффициенты по фактору «тип малосемейки» относительно уровня цен малосемеек 1 в 2х
Этаж расположения квартиры
Этаж, на котором расположена квартира, безусловно, влияет на ее качество с точки зрения покупателя. Индивидуальные предпочтения в выборе этажа сильно различаются. Влияние этажа расположения на стоимость квартиры также неоднозначно: в первую очередь, этаж по-разному отражается на стоимости в различных классах жилья, кроме того, зависимость определяется типом и расположением дома, а для новостроек – ценовыми решениями застройщика. Первый этаж. В сегменте старого жилья цена квартиры на первом этаже может быть до 5% ниже, чем у вышерасположенных аналогов. В новостройках, различие не столь значительно (около 2%), поскольку новые серии и индивидуальные проекты домов лишены некоторых изъянов советской застройки. Недостатки квартир на 1-ом этаже:
Данные недостатки актуальны для недвижимости эконом-класса. Дорогое жилье может иметь в этом отношении ряд специфических особенностей, нивелирующих слабые стороны нижнего этажа. В конечном итоге главный «минус» жизни «у земли» - более тесный контакт с улицей, точнее, с придомовой территорией и происходящими на ней процессами. Комфортность такого контакта сильно различается для разных классов жилья. Если обстановка за окном оставляет желать лучшего, то качество жизни улучшает высокий первый этаж (1,5 и более метров от уровня земли). Последний этаж. Квартиры на самых верхних этажах продаются, как правило, дешевле аналогов, когда речь идет о дешевом жилье. Средний размер скидки на такие объекты меньше, чем в случае с первым этажом, в некоторых случаях ее может вовсе не быть. Размер ценовой поправки на этаж определяется типом и степенью износа дома, состоянием коммуникаций, а также его окружением. Недостатки квартир на последнем этаже:
Считается, что традиционные недостатки крайних этажей не актуальны для нового жилья. Новостройки более удачно спроектированы, выше качество зданий и коммуникаций, работа коммунальных служб выполняется на достойном уровне. В многоэтажных домах последний и предпоследний этаж мало отличаются друг от друга с точки зрения вида из окон, загрязненности воздуха, шума улицы и т.п. Различие состоит лишь в наличии соседей сверху или технических помещений непосредственно над квартирой. В пятиэтажных домах без лифта наиболее комфортными для проживания считаются третий и четвертый этажи. Стоимостные коэффициенты по фактору «этаж расположения квартиры» для квартир относительно уровня цен на 1-ом этаже (с балконом) для комнат в общежитиях относительно уровня цен на 2-ом этаже
* в случае определения стоимостных коэффициентов для этажей выше 10-го в 12, 14, 16 этажных кирпичных и панельных жилых домах можно пользоваться такими же коэффициентами, как для 10-го этажа в 10-этажках. Для монолитно-каркасных 16-25 этажных жилых домов рекомендуется не использовать поправку на этаж (не выявлено никакой зависимости влияния этажа на цены квартир, что возможно связано с тем что предложений таких квартир от частных лиц не очень много - вторичный рынок не сложился, а политика застройщиков таких домов - устанавливать одинаковые цены квартир не зависимо от этажа) Наличие балкона (лоджии)Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) балкона. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Стоимостные коэффициенты по фактору «наличие балкона (лоджии)» относительно уровня цен квартир без балкона (лоджии)
Тип внутренней отделки квартирыВыделяются классы отделки квартир:
Стоимостные коэффициенты по фактору «тип внутренней отделки квартиры» относительно уровня цен квартир с типовым ремонтом
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Просмотров: 2756 | Загрузок: 73 | | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Таким образом, значениям удельных цен и поправок, рассчитанных по району Нового Города можно доверять в гораздо большей степени, чем данным по другим районам города. Этот момент учтен в выведении средневзвешенных значений поправок (поправкам, рассчитанным по Новому Городу придается наибольший удельный вес).
| Всего комментариев: 0 | |