Законодательное регулирование земельных отношений

Наиболее распространены два вида права на земельные участки – собственность и аренда (с возможностью выкупа земли у государства). 

Особенности выкупа земельных участков в собственность

Статья 39.20 Земельного Кодекса РФ гласит, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

Согласно п.2 статьи 39.4 Земельного Кодекса РФ в случае продажи земельного участка  без проведения торгов цена такого участка определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В Республике Татарстан выкуп земельных участков в собственность осуществляется согласно Постановления Кабинета Министров РТ.  

03.10.2012 Кабинетом Министров Республики Татарстан принято постановление № 827 «О продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений». Данным постановлением установлено, что цена земли, применяемая в Республике Татарстан для определения стоимости земельных участков, составляет: 

• семнадцатикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка - в населенных пунктах Республики Татарстан с численностью населения свыше 500 тысяч человек;
• десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка - в населенных пунктах Республики Татарстан с численностью населения до 500 тысяч человек.

Особенности заключения договора аренды земельных участков

В соответствии со ст. 39.6  Земельного Кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

Собственники зданий, расположенных на арендованном земельном участке, оплачивают арендную плату за землю согласно Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 9 февраля 1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями на 31 мая 2013 года).

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле:

А = Рс x Кф

где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

Таким образом, собственники производственно-складских объектов недвижимости, а также собственники индивидуальных жилых домов и садовых домиков уплачивают арендную плату за землю в размере величины земельного налога.

Собственники торгово-офисных зданий (помещений) уплачивают арендную плату за землю в размере 4-кратной величины земельного налога. 

Ставки земельного налога в г.Набережные Челны

Ставки земельного налога для г.Набережные Челны определяются согласно Решения Городского Совета Муниципального образования "г. Набережные Челны" от 19 ноября 2008 г. № 35/6 "О земельном налоге":

• 0,2 процента от кадастровой стоимости - в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
• 1,22 процента от кадастровой стоимости - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
• 1,5 процента от кадастровой стоимости - в отношении прочих земельных участков (в т.ч. земельных участков под торгово-офисную застройку)

Средневзвешенные значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (УПКСз) утверждены Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от "24" декабря 2010г. №1102.  Итого по Набережночелнинскому городскому округу УПКСз составляет:

• 506,51 руб./кв.м. –  для размещения домов индивидуальной жилой застройки
• 1712,35 руб./кв.м. –  для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности
• 3476,96 руб./кв.м. – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

Сведем полученную информацию в таблицу:

* для земель под объекты торговли годовая арендная плата рассчитывается как 4-кратный размер земельного налога, для земель под ИЖС и объекты промышленности арендная плата равна земельному налогу

** Численность г.Набережные Челны более 500 тыс.жителей, поэтому цена выкупа земельных участков в собственность рассчитывается как 17-кратный размер земельного налога. 

*** Ставка капитализации рассчитана как отношение ставки годовой арендной платы к удельной цене выкупа участка в собственность

Средняя стоимость выкупа земельных участков под объекты промышленности в собственность составляет 355 руб./кв.м по г.Набережные Челны. Рыночная стоимость обращающихся на рынке земельных участков на праве собственности составляет в среднем около 250 руб./кв.м. (до 350 руб./кв.м.). Т.е. собственникам зданий производственно-складского назначения выкупать в собственность земельные участки под производственными зданиями не имеет смысла, т.к. рыночная стоимость единого объекта недвижимости при этом не увеличится (затраты на выкуп не оправдывают себя). По имеющимся в продаже объектам производственно-складской недвижимости можно наблюдать, что в подавляющем большинстве случаев земельные участки под зданиями оформлены на праве аренды сроком на 49 лет. Свободные земельные участки, предназначенные под промышленную застройку, как правило, оформляются в краткосрочную аренду сроком на 3 или 5 лет.

Средняя стоимость выкупа земельных участков под объекты торговли в г.Набережные Челны составляет 887 руб./кв.м. Незастроенные земельные участки под объекты торговли на праве собственности продаются  по ценам 6000-10 000 руб./кв.м. Как правило, земельные участки, занятые объектами торгово-офисной недвижимости оформляются собственниками зданий в собственность. Свободные земельные участки, предназначенные под торгово-офисную застройку, оформляются на праве краткосрочной аренды сроком на 3 или 5 лет.

Расчет поправки на вид передаваемых прав на земельные участки

Ставка аренды для земельных участков под промышленные объекты равна ставке земельного налога. Т.е. земельная рента в случае владения участками на праве аренды и на праве собственности равна. В случае наличия зданий на участке, риски арендатора и собственника земельного участка сопоставимы (арендатор имеет преимущественное право на выкуп в собственность по нормативной цене). Таким образом, капитализированный размер земельной ренты в случае права аренды и права собственности на земельные участки промышленного назначения одинаков. Поправка на вид прав не требуется.

Ставка аренды для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство равна ставке земельного налога. Рассуждения аналогичны как для земель под промышленные объекты. Поправка на вид прав не требуется.

Ставка аренды для земельных участков под объекты торговли равна 4-кратному размеру земельного налога. Т.е. размер земельной ренты от владения участками на праве аренды и на праве собственности будет различным (при сопоставимом уровне рисков). Т.е. капитализированная величина земельной ренты для участков с видом права аренда и собственность будет различной. 

Средняя удельная цена продажи земельных участков под объекты торговли на праве собственности составляет 8000 руб./кв.м. Земельная рента от владения земельным участком на праве собственности составляет:

8000*23,5% = 1882 руб./кв.м. в год

Т.к. операционные расходы для земельного участка на праве аренды выше (арендная плата выше чем земельный налог), то размер земельной ренты будет ниже.

Земельная рента от владения земельным участком на праве аренды составляет:

1882 + (52,15 – 208,62) = 1726 руб./кв.м. в год

где:

52,15 руб./кв.м. в год – ставка земельного налога

208,62 руб./кв.м. в год – ставка арендной платы

Капитализированная величина земельной ренты для земельного участка на праве аренды:

1726 / 23,5% = 7335 руб./кв.м.

Поправка на вид прав (переход от стоимости права собственности на землю к стоимости права аренды) равна:

7335 / 8000 = 0,92

Примерно такой же результат получается, если корректировку на вид прав рассчитывать исходя из стоимости выкупа участков собственность

887 руб./кв.м. – удельная стоимость выкупа участка в собственность

8000 руб./кв.м. – удельная стоимость земельного участка на праве собственности

8000 – 887 = 7113 руб./кв.м. – удельная стоимость земельного участка на праве аренды

7113 / 8000 = 0,89 – переход от стоимости участков на праве собственности к стоимости участков на праве аренды